Управление личными финансами

Темная сторона закона

Дата: 28 июля 2016 Рубрика: Статьи Комментарии: Нет комментариев

Банкрот 2Похоже, что принятый в России закон о банкротстве физических лиц становится почвой для откровенного мошенничества. Продав единственное жилье, а затем объявив себя банкротом, гражданин получает возможность не только «руки нагреть» на сделке, но и… вернуть квартиру назад!

Вы спросите, на каком основании?! Ну как же: закон гуманен и запрещает «пускать с молотка» единственную квартиру должника. Вот только о защите интересов ничего не подозревавшего покупателя, который после этого будет вынужден освободить недавно купленную жилплощадь, в законе, увы, ни слова…

В нашем мире все имеет обратную – темную, скрытую от глаз сторону. Не стал исключением и закон о банкротстве физических лиц, который был принят в России в конце 2015 года.

В своем блоге я уже писала об этом законе – в статье «Банкротство: легкий выход или крайняя мера?». Однако, кратко еще раз напомню основные положения этого документа.

Итак, закон позволяет гражданину объявить себя банкротом в случае, если он задолжал кредиторам более полумиллиона рублей и просрочил платеж хотя бы одному из них, как минимум, на три месяца.

После того, как гражданин докажет в арбитражном суде свою неплатежеспособность, ему будет предложено два варианта: либо он возвращает долги на более лояльных условиях (реструктуризация задолженности), либо его имущество уйдет «с молотка». Сохранить удастся только личные вещи, недорогие предметы обихода и единственное жилье – за исключением ситуаций, когда она является залогом или предметом ипотеки (и к этому аспекту мы еще вернемся!).

В случае банкротства пострадает и репутация должника, и кредитная история. Но, по крайней мере, это более цивилизованный способ «разрулить» финансовые вопросы, чем криминально-детективные истории с участием коллекторов (или псевдо-коллекторов, каким-то чудом сумевших пережить «лихие девяностые»). Ранее такая возможность была только у юридических лиц – компаний и предприятий.

Закон вступил в силу 1 октября 2015 года. За прошедшие восемь месяцев, по состоянию на 1 июля текущего года, к защите от кредиторов через процедуру банкротства обратилось более 10 тысяч запутавшихся в долгах россиян. Из них более 3 тысяч пошли на реструктуризацию задолженности, остальные были вынуждены расстаться с частью своего имущества.

Как видим, 70% всех дел по процедуре банкротства связаны с реализацией имущества должников. Обратим внимание на этот факт. Потому что теперь, поговорив о видимой – позитивной стороне закона, мы коснемся его обратной – темной стороны. В чем же она заключается?

А вот в чем: сделки, совершенные гражданами-банкротами в течение трех лет ДО того момента, как они заявят о своей неплатежеспособности, по суду могут быть признаны не действительными!

Понимаете, что это означает?! Допустим, вы купили квартиру на вторичном рынке. Сделали ремонт, живете спокойно, наслаждаясь комфортом. Но проходит год-два и тут вы узнаете, что прежний владелец квартиры признан банкротом и суд… объявил сделку по продаже квартиры недействительной!

И вот теперь вам придется покинуть «свой дом – свою крепость» (а откажитесь, придется иметь дело с судебными приставами!) и ждать, когда вырученные от ее продажи деньги будут поделены между вами и другими кредиторами. Условно говоря: купили квартиру за 10 миллионов, а после аукциона получили назад 2-3 миллиона.

Когда узнаешь о том, что закон о банкротстве физических лиц может привести к подобным последствиям, первая реакция – обратиться к его авторам с вопросом: «Вы не заболели? У вас со здоровьем все в порядке?». А как иначе, если буква закона обязывает нас научиться предсказывать будущее и, не знаю уж по каким звездам, вычислять, что в ближайшие три года человек, у которого мы хотим купить недвижимость, не обанкротится!

Однако, оставим эмоции и разберем по пунктам, как обезопасить себя от вышеописанной ситуации. Прежде всего, речь не идет о том, что любая сделка, совершенная банкротом, должна «автоматически» признаваться недействительной. В законе отдельно прописаны обстоятельства, позволяющие суду выносить такие решения.

1. Подозрительная сделка, ценовые или иные условия которой существенно хуже аналогичных сделок. Под эту категорию подпадают все сделки с занижением стоимости – известный трюк, на который часто идут продавцы с целью избежать уплаты налогов с прибыли от продажи недвижимости.

Срок давности – один год до начала процедуры банкротства.

Соглашаясь занизить стоимость квартиры в договоре, покупатель принимает на себя риск не только стать нарушителем российского законодательства, но и остаться без жилья. Ведь в случае, если продавец не позднее чем через год окажется банкротом, все его имущество (включая недвижимость) может быть пущено «с молотка».

Что делать? Прописывать в договоре купли-продажи реальную стоимость жилья. А если продавец упорно не соглашается с этим – поискать другие варианты решения жилищных проблем. Ведь банкротство – далеко не единственный «подводный камень», с которым можно столкнуться на рынке недвижимости.

2. Сделки, совершенные банкротом в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов. В данном случае вред кредиторам наносится действиями должника, который старается уменьшить объем своего имущества. Тут все просто: продал человек квартиру, дом, другую недвижимость (а деньги припрятал) и выставлять на аукцион, по сути, уже нечего. Ну, может быть, в уплату долгов удастся продать автомобиль и какие-то мелочи, наподобие бытовой техники.

Срок давности по таким сделкам – три года.

Вот только один реальный случай. В ноябре 2015 года москвич купил квартиру за 14 миллионов рублей. В договоре купли-продажи прописали стоимость 6 миллионов.

Примерно через полгода, в марте 2016 года, с ним связался представитель финансово-кредитной организации и заявил, что продавец (бывший владелец жилья) имеет неисполненные обязательства по договору займа, заключенного в 2013 году. Объем просроченного долга – более 15 миллионов!

То есть, продавая квартиру, ее прежний владелец уже был должником. И, более того, прекрасно знал, что не сможет расплатиться. По сути, его действия можно расценить, как способ не только избежать уплаты долгов кредитору, но и получить определенную выгоду – в виде денег, вырученных от ее продажи.

Более того, выгода может оказаться тройной! На единственное жилье не может быть обращено взыскание по иску кредитора. Таким образом, если продавец-банкрот продал именно единственное жилье, то через процедуру банкротства он сможет не только освободиться от долгов, выручив попутно неплохую сумму (14 миллионов!), но и вернуть себе проданную квартиру. Сделка-то, скорее всего, будет признана недействительной!

Если мои предположения верны, то закон о банкротстве физлиц становится благодатнейшей почвой для мошенничества.

Кстати, выводить имущество из-под действия закона через продажу не обязательно – можно оформить дарение в пользу своего родственника.

Поэтому лучше не покупать квартиру, которая была подарена продавцу менее трех лет назад. В противном случае, если даритель обанкротится, суд может признать недействительными и договор дарения, и договор последующей купли-продажи. Если же на момент дарения у дарителя были проблемы с исполнением платежных обязательств перед кредиторами, вероятность истребования и последующей реализации недвижимости в уплату долгов близка к стопроцентной!

3. Все сделки, совершенные в течение одного месяца до объявления банкротства. Тут уж без каких-либо исключений…

Важно отметить, что период, в течение которого Фемида отменяет все сделки банкрота, может быть увеличен до шести месяцев по ряду обстоятельств. Например, если должник рассчитался по долговым обязательствам, срок исполнения которых еще не наступил, проигнорировав уже просроченные долги.

Вывод: к покупке квартиры, которая недавно сменила владельца, нужно относиться очень и очень осторожно. Не исключено, что недвижимость была отдана новому владельцу (выступающему в роли продавца) за долги. В этом случае, если у предыдущего владельца были и другие долговые обязательства, суд будет иметь все основания отменить сделку.

Важно отметить, что кредитор вправе подавать в арбитражный суд заявления с требованием признать недействительными сделки, совершенные его должником-банкротом. И, конечно, кредитор постарается оспорить любую сделку: ведь от объема имущества, которое может быть реализовано на аукционе, зависит размер сумму, которая пойдет на погашение долгов.

Какие еще есть способы снизить риски при покупке недвижимости?

Включение в договор купли-продажи пункта о том, что продавец гарантирует, что у него нет каких-либо долгов и иных обязательств, которые в течение ближайших трех лет могут привести к банкротству. А также, что он гарантирует, что в течение данного срока не станет обращаться в суд с требованием признать себя банкротом.

Можно также рекомендовать при покупке квартиры проверить продавца.

Во-первых, на наличие возбужденных в его отношении исполнительных производств. Проверить это можно на сайте службы судебных приставов – через открытый банк данных исполнительных производств 

Во-вторых, на наличие открытых или уже завершенных в его отношении процедур банкротства. Эта информация доступна на сайте Арбитражного суда – в картотеке арбитражных дел или на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве/

В-третьих, на наличие просрочек по кредитам – через Бюро кредитных историй.

Соответственно, если полученная информация вас насторожила – лучше не рисковать и отказаться от сделки.

Аукцион 4Титульное страхование (страхование титула) – защита от будущих последствий тех событий, которые произошли в прошлом.

Допустим, что человек, который продал вам квартиру, наделал долгов, не смог рассчитаться и был объявлен банкротом. Если по решению суда эта сделка будет признана недействительной, вам не придется освобождать жилплощадь. Денежные средства, которые могли быть выручены от ее продажи на аукционе и направлены на удовлетворение требований кредиторов, выплатит страховая компания.

Отмечу также, что титульное страхование защищает покупателя жилья и от многих других юридических коллизий, мошенничества и т.п. Не случайно, данный вид страхования получил широкое распространение на Западе! Например, в США более половины всего жилого фонда застраховано по программам титульного страхования.

Подробнее о страховании титула вы можете прочитать в статье «Почему покупка квартиры стоит три года бессонных ночей?».

Закон о банкротстве физлиц действует в России немногим более полугода и судебной практики решения дел, когда продавец недвижимости оказывается банкротом, пока не много.

Но, возможно, вы или ваши знакомые уже сталкивались с подобными прецедентами?

Расскажите, пожалуйста, об этом опыте (надеюсь, позитивном!) в комментариях к статье.




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика