Управление личными финансами

Ипотечные фокусы

Дата: 19 августа 2016 Рубрика: Личное, Семейные финансы, Статьи Комментарии: Нет комментариев

При подписании любого договора с банком, будьте очень внимательны! Банкиры без устали придумывают новые и новые комиссии, позволяющие взымать с клиентов дополнительные средства. Наиболее яркий пример – ипотечные займы.

Ипотека 08В ипотечных договорах счет идет на миллионы и даже доли процента могут серьезно опустошить карманы клиента. А банки еще и запугивают: не подпишешь – кредит не получишь! Но это, отметим сразу, противоправные действия.

Ни для кого не секрет, что банки не жалеют деньги на маркетинговые и юридические хитрости. В результате клиент, чувствуя себя счастливчиком, подписывает кредитный договор на «супервыгодных условиях», но вскоре обнаруживает, что взял на себя непосильную ношу. В чем секрет? В многочисленных дополнительных комиссиях, сборах и поборах, которые могут едва не удвоить платежи!

Конечно, все условия банки прописывают в договорах. Но много ли найдется людей, которые готовы внимательно прочитать – не пробежать глазами, а именно прочитать и понять! – несколько листов мелкого текста? Как показывает практика, увы, нет.

Да и если найдется вдумчивый клиент, который обнаружит и попросит убрать из договора эти дополнительные поборы, то, скорее всего, ему придется столкнуться с откровенным запугиванием со стороны клерков. Последние будут «давить», что настаивая на изменении текста типового договора, клиент рискует получить отказ в предоставлении кредита. Или, по крайней мере, кредит он получит только на худших условиях – с более высокой процентной ставкой.

Особенно любят банки повышать процентные ставки тем, кто отказывается оформить страховку на их условиях. Однако, требование обязательного страхования жизни, здоровья или утраты работоспособности полностью противоречит российским законам. Банк вправе потребовать застраховать залоговое имущество – дом, машину и т.п., а все остальное – исключительно по доброй воле клиента. Подробнее об этом – в моей статье «Страхование заемщика: в чьих интересах?» . Хотя лично я, как независимый финансовый консультант, считаю, что оформлять страховку просто необходимо.

Впрочем, обязательное страховка – далеко не единственное противозаконное требование, которое банки пытаются всеми правдами и неправдами «вбить» в кредитные договоры.

Например, запрещена законом банковская комиссия за рассмотрение кредитной заявки. С точки зрения Роспотребнадзора (и здравого смысла, кстати, тоже!) это действие является неотъемлемой составляющей услуги по выдаче кредита. Поэтому выделять рассмотрение заявки в отдельную платную услугу противозаконно.

Многие банки уже отказались от практики взымать плату за рассмотрение заявок клиентов. Но некоторые по-прежнему продолжают, предоставляя Регулятору лишний повод отобрать у них лицензию. Тоже самое можно сказать и в отношении единовременной комиссии за выдачу кредита, за открытие ссудного счета, и так далее.

Порой, фантазия банкиров просто безгранична! Чего стоит, к примеру, требование осуществить платеж по кредиту точно в ту дату, которая указана в графике платежей. Причем, даже в том случае, если дата очередного платежа выпадает на выходной или праздничный день!

Впрочем, большинство банков старается формально оставаться в рамках правового поля и навязывать клиентам только те поборы, которые не противоречат российским законам.

Как правило, включаемые в условия договоров комиссии, штрафы и другие возможные начисления выглядит на первый взгляд вполне безобидно: 0,1% за то, 0,5% за это. Второпях пробежав глазами по бумаге, многие решают «Ну что за ерунда, какие-то полпроцента!» и без возражений подписывают весь пакет договоров и соглашений.

Конечно, если речь идет о потребительском кредите, то, возможно, переплата и в самом деле останется почти не заметной для клиента. Но в случае с ипотекой суммы дополнительных сборов и штрафов могут вырастать до пугающих размеров.

В ипотечных договорах счет-то идет на миллионы, если не десятки миллионов! Поэтому не стоит удивляться, что исчисленные от таких сумм «какие-то полпроцента» превращаются в полновесные десятки тысяч!

Плата за изменение условий ипотечного или обеспечительного договора – одна из самых любимых банкирами. Допустим, банк уже одобрил заявку и принял решение о предоставлении ипотечного займа. Но, в силу каких-либо обстоятельств, клиенту понадобилось отказаться от включенной в заявку квартиры и выбрать другую. В этом случае банковские клерки обычно предлагают либо повторно подавать заявку на получение ипотечного займа, либо заплатить комиссию за корректировку условий договора. Обычно комиссия не превышает 1%, но не менее определенной суммы (до 30-40 тыс. рублей).

Сразу отмечу, что здесь и далее указывать конкретные банки я не буду. Нет необходимости их лишний раз рекламировать. Да и условия кредитования ипотечных заемщиков они в любой момент могут поменяться. Достаточно сказать, что все цифры взяты исключительно из открытых источников и относятся к российским финансово-кредитным учреждениям, которые условно можно отнести к ТОП-50.

Плата за выдачу справок и согласий на совершение каких-либо действий с находящейся в залоге у банка недвижимости. Это может быть разрешение на регистрацию члена семьи, перепланировку помещений и т.д. Как правило, сборы за это невелики – до 5-6 тысяч рублей, но чаще – гораздо ниже.

Продажа заемщиком недвижимости, находящейся в залоге у банка. Если инициатор сделки – заемщик, то за получение разрешения ему придется заплатить банку сумму от 10 до 25 тысяч рублей. Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют 1% от общей суммы основного долга.

Комиссия за снижение ставки по кредиту – еще одна банковская «фишка». За эту услугу банки могут потребовать единовременно уплатить до 4% от суммы кредита. Это позволяет клиенту получить снижение процентную ставку на 0,5-1,5%.

В чем тут выгода?

Предположим, клиент взял ипотеку на сумму 8 миллионов на 20 лет. Ставка по договору составила 14% годовых (как вы понимаете, дело было зимой 2015 года). Таким образом, ежемесячный платеж по кредиту составил для него 93 333 рубля (без учета других возможных платежей). Но вот ставки снизились и у клиента появилась возможность снизить ставку по кредиту, заплатив 4% от его общей суммы.

Итак, клиент единовременно платит 320 000 рублей и банк снижает ему ставку по кредиту до 12,5%. В результате, ежемесячный платеж снижается до 83 333 рублей. Что в итоге? При ставке 14% клиенту пришлось бы через 20 лет заплатить банку 22,3 миллиона рублей, а при ставке 12,5% – 19 миллионов рублей. То есть, разово заплатив 320 тысяч рублей, клиент уменьшает переплату банку более чем на 3,3 миллиона рублей. Чистый выигрыш: 3 миллиона рублей.

Правда, если мы учтем реальную инфляцию, то, вполне вероятно, этот выигрыш обернется проигрышем. Но я не рискну делать прогнозы на столь отдаленную перспективу… Добавлю только, что некоторые банки требуют производить оплату до получения ипотечного займа, и на действующий кредитный договор данная услуга у таких финучреждений не распространяется.

Оплата аренды ячейки в сейфовом хранилище при расчетах с продавцом недвижимости наличкой, полученной по ипотечному договору, считается «классикой жанра». В последнее время многие банки отказываются от данной статьи заработка на своих клиентах, бесплатно предоставляя своим ипотечным заемщикам ячейки для совершения сделки.

Правда, отказываясь от одних видов комиссий и сборов (ради имиджа или по требованию законодательства), банки незамедлительно придумывают другие. По оценке экспертов рынка, доля банковских доходов от оплаты заемщиками различных комиссий за последнее время заметно возросла.

Перед нами классическая маркетинговая хитрость: вместо того, чтобы нагружать процентную ставку, банки изначально планируют получать часть прибыли именно за счет дополнительных сборов и комиссий. В том числе, за навязанные услуги. Это позволяет банкирам сохранить уровень доходов и, одновременно, «прокричать на весь мир» о снижении процентной ставки, подманивая доверчивых клиентов «сказочными» условиями кредитования.

В завершение остается рекомендовать всем, кто собирается взять кредит в банке, очень внимательно читать договор. Даже если вам все на словах объяснил менеджер банка, документ необходимо прочитать самостоятельно. Наверняка, клерк пропустил какие-то невыгодные для вас пункты или истолковал в нужном ему ключе (он ведь проценты или бонусы за каждый заключенный договор получает, ему план выполнить надо!).

Но лучше, если вы заранее затребуете в банке текст стандартного договора и дадите его на просмотр знакомому юристу. В крайнем случае, можно попросить юриста вместе с вами подъехать на заключение договора в банк. Обнаружив в документе пункты, не соответствующие требованиям российского законодательства, юрист сможет аргументированно объяснить клеркам, на основании каких именно законов данные предложения необходимо убрать из документа.

Если же вам не удастся добиться удаления пунктов о незаконных комиссиях и поборах из предлагаемого текста договора, лучше обратитесь в другой, более адекватный банк. И не расстраивайтесь, что вы потеряете возможность взять ипотечный кредит на фантастически выгодных условиях. Даже если они действительно кажутся вам чрезвычайно выгодными, задумайтесь: а с чего это банк вдруг решил позаботиться не о своей собственной, а именно вашей выгоде? С чего бы это банкиры решили отказаться от прибыли в вашу пользу?

Êàðèêàòóðà î ëîâëå çàåìùèêîâЕсли вы не знаете ответов, могу подсказать. Скорее всего, банк решил «взять свое» за счет дополнительных комиссий и различных скрытых платежей. А, быть может, данное учреждение занимается различными финансово-кредитными аферами. Об этом, правда в отношении вкладов, вы можете прочитать в предыдущей статье «Вклад «Тетрадный» – незаконный и высокорискованный».

Безусловно, самый лучший вариант – решить жилищные и другие вопросы за счет собственных накоплений, не обращаясь за кредитами. С помощью современных инвестиционных инструментов человек даже со скромными доходами может составить весьма неплохой капитал. Однако, чтобы дать более точные рекомендации, мне необходимо знать вашу индивидуальную жизненную ситуацию.

Записывайтесь на личную финансовую консультацию и я помогу вам выстроить правильную стратегию по достижению ваших финансовых целей и подобрать необходимые инвестиционные инструменты для накопления капитала. 




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика