Управление личными финансами

Квартирный вопрос и налоговый пресс

Дата: 29 марта 2016 Рубрика: Статьи Комментарии: Нет комментариев

Жилье 2Власти продолжают ужесточать налоговое законодательство в сфере недвижимости. С этого года подоходный налог придется платить с доходов от продажи жилья, находившегося в собственности менее пяти, а не трех лет. При этом размер полученных доходов не может быть ниже 70 процентов от кадастровой стоимости проданного жилья.

Российская недвижимость – далеко не лучший объект для инвестиций. Скорее наоборот!

Особенно заметно это стало в последние годы. На фоне высокой инфляции (до 45% за прошлый год), цены на квадратные метры падают. Если же пересчитать стоимость жилья в американских долларах, то с 2013 года она упала более чем вдвое.

Сложно представить человека, который умеет считать деньги, но при этом все же решит зарабатывать с помощью купли-продажи квартир, комнат или загородных коттеджей! Тем не менее, российские власти решили постараться получить дополнительные доходы в казну за счет сделок граждан по купле-продаже жилой недвижимости.

Вместо того, чтобы попробовать хоть как-то оживить находящийся в стагнации рынок российской недвижимости, они приняли ряд законов, заметно осложнивших жизнь граждан, планирующих продать квартиру, дом или комнату в коммуналке.

Итак, с 1 января 2016 года льготный период владения жильем, позволяющий не платить за его продажу подоходный налог, начинается теперь с пяти лет. Ранее он начинался после трех лет владения.

Новая норма действует в отношении квартир, комнат или жилых домов, собственность на которые оформлена после 1 января 2016 года. Те, кто обзавелся жильем до начала текущего года, могут совершать операции купли-продажи по ранее действовавшим правилам.

В случае, если гражданин продал объект недвижимости до начала льготного периода (менее 3 лет – до января 2016 года, менее 5 лет – с января 2016 года), он должен внести полученный доход в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить подоходный налог по ставке 13%.

Сразу отмечу, что отсчет владения объектом недвижимости начинается с даты, которая указана в свидетельстве о праве собственности.

Существуют законные способы снизить или вовсе не платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с доходов, полученных от продажи квартиры или дома.

Во-первых, от уплаты налогов освобождаются те, кто получил недвижимость по наследству или в дар от близких родственников, а также – в порядке приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во-вторых, можно уменьшить облагаемую налогом сумму доходов от продажи недвижимости на сумму, потраченную на ее приобретение. Для этого, конечно, необходимо сохранить и иметь на руках все документы о ранее совершенной покупке квартиры или дома.

Допустим, два года назад вы купили квартиру за 4 миллионов, а сейчас продали за 6 миллионов. Если в документах о покупке была указана реальная, а не заниженная (как часто требуют перекупщики жилья) стоимость квартиры, вы сможете снизить облагаемую налогом сумму доходов до 2 миллиона рублей.

Если же вы купили и продали квартиру за одну и ту же сумму, то подтвердив свои расходы необходимыми документами, вы будете полностью освобождены от уплаты подоходного налога. Вполне логично (что, порой, удивительно для нашего законодательства):  за сколько купили, за столько и продали. Какой тут доход?!

В-третьих, от уплаты налога освобождаются продавцы недвижимости, стоимостью менее 1 миллиона рублей, вне зависимости от срока владения. Перекупщики жилья ранее этой нормой закона активно пользовались, но с этого года власти стали строже за стоимостью сделок в сфере недвижимости.

Прежде доходом от продажи жилья, на который начислялся налог, считалась сумма, указанная в договоре купли-продажи. Это позволяло перекупщикам составлять сразу два договора купли-продажи жилья: один на саму квартиры стоимостью 1 миллион рублей и второй – на так называемые неотделимые улучшения в квартире стоимостью 4 миллиона рублей. Первый договор регистрировался в Росреестре, второй оставался на случай возможных конфликтов на руках у покупателя и продавца, и нигде не «засвечивался».

Теперь такой номер не пройдет.

House Pricing.С 1 января 2016 года доход от продажи жилья, на который начисляется подоходный налог, не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости этого жилья.

Доходом от продажи квартиры налоговые органы будут считать:

— стоимость квартиры по договору, если она выше 70% от кадастровой стоимости этой квартиры;

— 70% от кадастровой стоимости квартиры, если она превышает сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи.

Разберем на конкретных примерах. Предположим, вы продали квартиру, которой владели один год. Кадастровая стоимость квартиры – 8 миллионов рублей.

Возникает два варианта.

Вариант первый. Вы указали в договоре, что продали квартиру за 5 миллионов рублей. Умножаем кадастровую стоимость 8 миллионов рублей на понижающий коэффициент 0,7 и получаем 5,6 миллионов рублей. Это выше той суммы, которую вы указали в договоре. Соответственно, именно 5,6 миллионов цифра, а не договорная цена, будет учтена налоговиками для исчисления налоговой базы.

Вариант второй. Вы указали в договоре, что продали квартиру за 6 миллионов рублей. Это больше 70 процентов от кадастровой стоимости жилья. Соответственно, подоходный налог будет исчислен с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Кстати, местные власти вправе принимать свои законы, уменьшающие понижающий коэффициент на любую величину, вплоть до нуля. Причем, как для всех жителей своего региона, так и для отдельных категорий граждан. Скажем, пенсионеров или ветеранов.

Вне зависимости от срока владения недвижимостью, россияне имеют право на имущественный налоговый вычет.

Напомню, что налоговый вычет – это сумма, с которой не взимается налог на доходы физических лиц.

На сегодняшний день налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с суммы до 2 миллионов рублей, потраченных на приобретение или строительство жилья (и земельных участков под ним) на территории России.

В случае погашения процентов по целевым займам и кредитам, израсходованных на строительство или приобретение жилой недвижимости, размер налогового вычета увеличивается до 3 миллионов рублей. При этом суммы уплаченных процентов по займам/кредитам, взятым до 2014 года, могут быть включены в состав имущественного вычета в полном объеме.

Как вы уже поняли, идея имущественного вычета заключается в том, что гражданин-налогоплательщик рассчитывается при покупке жилья деньгами, с которых уже был удержан подоходный налог. Поэтому государство просто возвращает гражданину те деньги, которые ранее получило в виде НДФЛ через его работодателя.

Соответственно, чем больше денег вы официально зарабатываете, тем быстрее сможете получить всю сумму вычета от государства. В случае же серой зарплаты, когда по бумагам работник получает лишь небольшую часть своего ежемесячного заработка, а остальное – в пресловутом конверте, получение вычета может растянуться едва не на десятилетия!

Итак, вы купили квартиру за 6 миллионов рублей, то имеете право получить вычет с суммы 2 миллиона рублей. При этом размер вычета составит 260 тысяч рублей.

Предположим, вы официально зарабатываете 60 тысяч рублей в месяц и ваш годовой доход равен 720 тысячам. Не трудно подсчитать, что в год вы платите в казну (точнее, выступая в роли налогового агента, за вас платит работодатель) 93 600 рублей. Таким образом, имущественный вычет в полном объеме вы сможете получить менее чем через три года.

Но если бы вы получали официально только 18 тысяч рублей, а остальные 42 тысячи – в конверте, то выплаты имущественного вычета растянулись бы почти на 10 лет. Что, конечно, совсем неудивительно: ведь по бумагам вы зарабатываете в год всего лишь 216 тысяч и платите с них в казну 28 080 рублей. Так что налоговый вычет – дополнительная мотивация для работников требовать от работодателя платить «по белому».

Остается добавить, что в сфере налогообложения сделок с недвижимостью существует еще очень много нюансов. Поэтому, если у вас возникли вопросы, на которые вы не смогли получить ответ, лучше обратиться к профессионалу.




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Навигация

Следующая статья:

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика