Управление личными финансами

Отечественная недвижимость – актив или пассив?

Дата: 17 марта 2017 Рубрика: Статьи Комментарии: Нет комментариев

Жилье_7Большинство граждан России и других стран СНГ до сих пор считают отечественную жилую недвижимость выгодным инвестиционным активом.

К сожалению, это досадное заблуждение развеивается только когда владельцу такого «актива» срочно потребуются «живые» деньги и он попытается это жилье продать.

Однако, стоит ли пребывать в иллюзиях? Не лучше ли знать реальное положение дел, сколь бы неприятной не была бы правда? Давайте вместе разберемся, что происходит на рынке недвижимости – на примере московского рынка, и попробуем непредвзято оценить российскую недвижимость в качестве актива.

По сообщениям СМИ, в 2016 году в Москве было продано менее четверти всех новостроек. Строители ввели более 4 миллионов квадратных метров жилья, но покупателей удалось найти только 1 миллион «квадратов». Да и то, более половины проданных новостроек относились к наиболее дешевому эконом-классу.

Так что прогнозы, сделанные мною в статье «Жилищное строительство: наступил мертвый сезон», увы, сбываются.

Ожидается, что в текущем году платежеспособный спрос еще больше сократится. Поэтому большинство застройщиков считает целью-максимум – сохранить продажи на уровне 2016 года, а целью-минимум – не опуститься ниже, чем на 10-15% от прошлогодних объемов.

В своем блоге я уже неоднократно рассказывала о том, как на самом деле обстоит ситуация с российской недвижимостью, если ее рассматривать именно как актив. Об этом вы могли прочитать в статьях «Российский рынок недвижимости: зима близко», «Рынки недвижимости СНГ ищут дно» и других. Сегодня я продолжу разговор на ту тему.

Стоимость жилья в МСК в рубляхОтмечу сразу, что мои выводы относятся к недвижимости во всех постсоветских странах без исключения. Просто российский и, прежде всего, московский – наиболее престижный рынок в этом плане особенно показателен.

Если открыть интернет и поверхностно ознакомиться с этим вопросом, вы найдете массу подтверждений того, что инвестиции в российскую недвижимость – якобы стоящее дело.

Кажется, что я сама себе противоречу, пытаясь оспорить общепринятое мнение. Однако, давайте вместе проанализируем статистику и сделаем выводы самостоятельно.

Вот, к примеру один из сайтов, посвященных московской недвижимости.  На графике видно, что в марте 2012 года 1 квадратный метр московской жилплощади стоил в среднем 155 тысяч рублей. До весны 2014 года стоимость «квадрата» колебалась в границах 160-170 тысяч рублей, а затем осенью стремительно взлетела вверх. В середине декабря 2014 года стоимость квадратного метра в столице достигла 215 тысяч рублей!

Стоимость жилья в МСК в USDНадеюсь, вы уже догадываетесь, в чем причина, большинство людей пытались хоть как-то сберечь накопленные рубли от девальвации и ринулись на рынок недвижимость, тем самым увеличили стоимость предложения. Но люди опомнились и остановились.

Продавцы очень быстро поняли, что по заоблачным ценам никто у них ничего не купит и срочно отыграли назад.

А что же с ценами на недвижимость? Они так и остаются на докризисном уровне 165-170 тысяч рублей за квадратный метр. При этом достаточно беглого взгляда на график, чтобы увидеть, что это не случайный всплеск, а тенденция.

Вы все еще считаете, что вложения в российскую недвижимость – выгодное предприятие?!

Хорошо, тогда включим в наши расчеты еще и инфляцию.

По официальным данным инфляция в России составила: в 2013 году – 6,45%, в 2014 году – 11,36%, в 2015 году – 12,9%, в 2016 году – 5,4%. То есть, за четыре года инфляция в стране выросла 36,1%.

Конечно, это только официальная статистика, которая у любого, кто хотя бы раз в год посещает российские магазины, вызовет либо смех, либо недоумение. Достаточно посмотреть, как подорожали за это время продукты, чтобы прийти к выводу: реальная инфляция за это время составила не менее 100%. А как иначе, если многие продукты и товары подорожали практически вдвое?!

Однако, для большей точности мы будем оперировать только официальными цифрами. Их вполне достаточно, чтобы сделать вывод: если цены на недвижимость остались на докризисном уровне, значит она подешевела примерно на 30%.

Итак, квартира была куплена в 2013 году по цене 170 тысяч рублей за квадрат. Если ее не удалось продать на одном из пиков, то сейчас, спустя четыре года, ее можно продать опять-таки исходя из цены 170 тысяч рублей за «квадрат».

Можно ли говорить, что мы вернули свои вложения? Конечно, нет! В пересчете на доллары мы потеряли половину первоначальных вложений! С 5,5 тысяч USD за квадрат до 2,5-2,8 тысяч USD. Не будем переходить на доллары, останемся в нацвалюте? Так за это время покупательская способность российского рубля упала более чем на 30% (по официальным данным), а может и на все 100% (по данным неофициальным).

Ну, и где же тут выигрыш, господа?! Одни потери!

Да и то, не забывайте, пожалуйста, что приведенные на графике цифры – это цена предложения. Но, как известно каждому, кто имел дело с куплей-продажей жилья, цена предложения и цена покупки – это «две большие разницы». Сколько провисит объявление о продаже квартиры на сайте агентства, и сколько раз придется пересматривать ее стоимость в сторону понижения? Это никому заранее не известно.

Так что если деньги требуются срочно, прямо «до зарезу», а из активов – только московская квартира, будьте морально готовы в ходе торгов с потенциальным покупателем «упасть» на треть, а то и на половину стоимости. Иначе квартира может просто зависнуть на неопределенный срок.

Обратите внимание, что все эти расчеты относятся именно к московскому рынку недвижимости. А столичные квартиры в России всегда пользовались особенно высоким спросом. 

Каковы прогнозы? Если в российской экономике ничего глобального (как со знаком плюс, так и со знаком минус) не произойдет, то цены на жилье к концу года опустятся как минимум на 10%. Это обусловлено несколькими факторами.

Во-первых, на жилищном рынке возник переизбыток предложений. До кризиса застройщики активно запускали проекты, вкладывали средства в освоение участков и строительство. Теперь, не смотря на кризис, они оказались вынуждены все эти проекты срочно завершать, чтобы иметь возможность вернуть вложенные средства хотя бы постепенно. Поэтому я категорически не рекомендую смотреть через «розовые очки» на официальную статистику ввода жилья в 2016 году!

В прошлом году количество новых жилищных проектов сократилось более чем на 40%. Но реальный спад по вводу жилья мы увидим только через два-три года. А пока цифры внушают ложный оптимизм и дают властям повод повторять избитые фразы о «преодолении кризиса».

Во-вторых, падает платежеспособный спрос. Все, у кого были и накопления, и потребность в улучшении жилищных условий, уже приобрели квартиры. Появления же новых покупателей – на фоне высокой инфляции и падения реальных доходов – ждать особо не приходится.

По мнению ряда аналитиков, даже если российская экономика каким-то чудом вдруг расцветет, после случившегося в 2014 году обвала уровень благосостояния населения будет восстанавливаться еще несколько лет, чтобы вернуться к докризисному уровню.

Жилье_3В-третьих, падает интерес к приобретению жилья для сдачи в аренду. Это обусловлено ростом тарифов на жилищно-коммунальное обслуживание, повышением налогов и т.п. В том числе, сокращением рынка труда и оттоком квартиросъемщиков из Москвы, Петербурга и других крупных городах.

В-четвертых, завершается госпрограмма поддержки ипотеки. Данный механизм помог части россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, получить ипотечные кредиты под сравнительно гуманный процент и удержал рынок недвижимости от резкого обвала. Однако, 1 января 2018 года власти намерены вернуть господдержку по данному направлению и банки вновь начнут предлагать россиянам свои ипотечные продукты под кабальные 12-13%.

Так что у цен на недвижимость в России сейчас только один путь – вниз.

Если Вы рассматриваете покупку жилья для себя, то можно еще и подождать.

Если в качестве инвестиционного объекта, то приходится констатировать: российская недвижимость – отнюдь не тот актив, который можно назвать инвестиционным активом. Скорее пассив, поскольку (как мы только что убедились!) практически невозможно реализовать по цене покупки.

Получается, что проще перевести рубли в доллары и положить в сейф. Каждый год «зеленые» будут дешеветь на 2-3% (средняя инфляция американского доллара), но все же не вдвое (как в случае купли-продажи жилья)! Однако, возникают риски банкротства банка (если хранить доллары в банковской ячейке) или ограбления (если держать сейф у себя дома).

Конечно, такие способы «сохранения» накоплений я не стану рекомендовать. Существуют другие, реально работающие финансовые инструменты, с помощью которых можно не просто уберечь от инфляции, но и прирастить свои сбережения.

Одним из таких инструментов является зарубежная жилая и коммерческая недвижимость. О перспективах, к примеру, британского рынка недвижимости я уже рассказывала в статье «Brexit – удачный ли момент для инвестиций?».

Однако, чтобы эффективно инвестировать на зарубежном рынке, недостаточно знать, что жилье в Болгарии пользуется меньшим спросом и менее ликвидно, чем в Испании или Франции. Есть еще много других нюансов, которые могут показаться малозначимыми, но на практике могут сыграть решающую роль в возможности выгодно вложить деньги и получать стабильный доход.

Если вас заинтересовала возможность приобрести реально инвестиционный объект и получать стабильный пассивный доход за счет вложения своих сбережений на зарубежном рынке недвижимости, приглашаю вас на личную финансовую консультацию.

button

 

 




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Навигация

Предыдущая статья: ←

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика