Управление личными финансами

Российский рынок недвижимости: зима близко

Дата: 4 октября 2016 Рубрика: Инвестиции, Семейные финансы, Статьи Комментарии: Нет комментариев

жилье 5В представлении граждан России, как и других стран СНГ, жилая недвижимость до сих пор считается одним из лучших объектов для инвестиций. Многие из тех, кто покупает жилье, делают это с одной целью – уберечь сбережения от инфляции и других рисков.

Однако, если европейская недвижимость действительно способна обеспечить своему владельцу-инвестору стабильный доход, то родная – отечественная, этим похвастаться, увы, не может. К примеру, российский жилищный рынок продолжает двигаться вниз и вкладывать в него средства – верный способ заморозить свои сбережения.

Российский экономический кризис не мог не сказаться на жилищном рынке страны. При этом, прямо или косвенно, он затронул рынки недвижимости всех стран СНГ.

Сразу отмечу, что речь идет не только о наиболее заметном этапе кризиса, когда в конце 2014 года курс российского рубля рухнул вдвое к основным мировым валютам, но также и о его скрытой фазе – когда в начале «две тысячи десятых» экономика России практически прекратила расти. Подробнее об этом – в статье «С какими результатами пришла Россия в новый год».

Как видим, кризисная ситуация в российской экономике продолжается с 2012-13 года. Однако, несмотря на двукратное падение национальной валюты, объем накопленных средств позволил россиянам еще какое-то время активно покупать «квадратные метры».

Падение цен на недвижимость в крупнейшей стране постсоветского пространства началось в начале 2015 года. Даже в Москве, где жилье всегда пользовалось повышенным спросом, стоимость квартир снизилась в среднем на 10-15%.

В этом году жилищный кризис стал еще более заметным. Какое-то время спрос поддерживался снижением цен на жилье и слухами о предстоящей отмене ипотечных программ, субсидируемых за счет государства. Однако, платежеспособный спрос населения (в том числе, обеспеченный возможностями граждан по получению ипотечных кредитов) быстро иссяк.

В результате объем предложений как на первичном, так и на вторичном рынках, существенно превысил реальный спрос. Как следствие, началось снижение объемов жилищного строительства. Впрочем, об этом я уже достаточно подробно рассказывала в статье «Жилищное строительство: наступил мертвый сезон».

По мнению экспертов Российской гильдии риелторов, уже в 2017-2018 годах на жилищном рынке наступит рецессия. Стоимость жилья будет снижаться – по предварительным оценкам, не менее чем на 5-7% в 2017 году. Количество вновь начинаемых строительных проектов сократится, а часть уже реализуемых проектов будет заморожена. Аналитики убеждены, что даже при самом благоприятном сценарии ситуация на российском жилищном рынке может стабилизироваться только к 2019 году, а рост начнется не ранее 2020 года.

К сожалению, не смотря на кризисные явления и негативные прогнозы, многие россияне по-прежнему считают российскую недвижимость объектом для инвестирования и сохранения сбережений. Приходится констатировать, что уроки предыдущего глобального кризиса прошли даром.

Полагаю, многие помнят, что в 2008 году российское жилье подешевело в среднем примерно на 20%. Потребовалось не менее трех лет, чтобы цены вернулись на прежний уровень. Но даже в 2011-12 годах выгодно продать купленную до кризиса квартиру было достаточно проблематично – за прошедшее время цены на жилье в большинстве российских регионов отыграли назад ровно настолько, сколько они потеряли на пике кризиса.

Нынешний кризис не похож на предыдущий. Помимо внешних факторов, в виде низких цен на нефть, конфронтации с Западом и т.п., основной проблемой остается слабость российской экономики. Поэтому, даже если все внешние проблемы удастся решить, останутся проблемы внутренние. А тут, увы, никаких подвижек пока не заметно – подробнее об этом можно прочитать, например, в статье «Налоговая лихорадка».

Если постепенный подъем цен на жилье начнется лишь в 2020 году, то потребуется еще два-три года для возвращения на докризисный уровень. Так что гражданам, инвестировавшим в российскую недвижимость, придется подождать не менее пяти лет, чтобы хотя бы просто начинать возвращать вложенные средства (правда, только в номинальном исчислении – без учета того, насколько снизится их покупательская способность при нынешней инфляции!).

Следует также учесть, что с текущего года изменились условия по освобождению от налога на доходы физических лиц при продаже жилья. Избежать уплаты НДФЛ по ставке 13% теперь могут только те продавцы, кто владел собственностью на протяжении 5 лет (раньше – 3 года). И если человек покупает квартиру или дом именно в качестве объекта инвестиций, а не для улучшения своих жилищных условий (и, соответственно, не планируя продать жилье в обозримой перспективе), то налоговые расходы также следует учитывать в своем бизнес-плане.

В условиях кризиса существенно возрастают риски вложения средств в новостройки. В первую очередь, из-за вероятного банкротства застройщиков и замораживания строительных проектов. Например, в текущем году в Москве застройщики планировали ввести около 100 жилых комплексов, и более половины из них – уже в первом полугодии. Однако к сентябрю реально было сдано в эксплуатацию только 22 жилых дома. Судьба остальных проектов пока под вопросом.

Но если вкладывать средства в то, что еще не построено, сегодня настолько рискованно, то как обстоят дела со вторичкой? Действительно, еще некоторое время назад часть россиян жила тем, что сдавала «лишнее» жилье в больших городах в аренду. В условиях бурного экономического (или псевдо-экономического?) роста, спрос на съемное жилье в Москве, Петербурге и ряде других российских городов был высоким. Сегодня этого не наблюдается. Спрос на аренду жилья снизился почти на 35%.

Рынок продажи вторичного жилья также не слишком активен. Даже с учетом того, что при прочих равных (метраж, близость к метро и т.п.) цены на вторичку ниже в среднем на 20%, чем на уже введенные новостройки. Тому виной и более низкое качество жилья, и степень износа и т.п.

В отличие от компаний-застройщиков, продавцы-частники имеют гораздо меньше возможностей для снижения цен. Однако, не смотря на высокую инфляцию двух последних лет (до 40% и более в год!), цены на жилье на вторичном рынке не только не выросли, но и наоборот – снизились. Как говорится, не от хорошей жизни. Так что гипотетическую идею о якобы существующей возможности выгодно вложить средства в хрущевку или брежневку, а затем – продать, да еще и с прибылью, не хочется даже обсуждать!

Таким образом, вкладывать средства в российскую недвижимость имеет смысл только в одном-единственном случае – если вы покупаете квартиру или дом в качестве жилья. Да и то, если без привлечения заемных средств не обойтись, то едва ли разумно взваливать на себя многолетнюю ипотеку именно сейчас. Если есть возможность, лучше подождать будущего года, когда рынок достигнет дна (а если кризис продолжится, то недвижимость продолжит падать в цене и далее).

Во всех остальных случаях вложения в российскую недвижимость позволят добиться прямо противоположного результата – надежно заморозить свои капиталы. Но вряд ли вы к этому стремитесь!

Кстати, ситуация на жилищных рынках в странах СНГ во многом схожа с текущей ситуацией на российском рынке. Но об этом мы поговорим в следующей публикации.

жилье 1Если вы рассматриваете вопрос о покупке недвижимости именно в качестве объекта для инвестиций, то лучше всего обратить внимание на европейский рынок или рынок США. Приобретение жилой или коммерческой недвижимости в этих странах позволит вам не только защитить сбережения от инфляции, но и получить стабильный источник дохода.

Особенно интересна с этой точки зрения Великобритания. Как я рассказывала в статье «Brexit – удачный ли момент для инвестиций?», выход из ЕС сделает британскую недвижимость еще более привлекательной.

Кроме того, сейчас для инвесторов поступают все новые и интересные предложения (например, инвестиции в рынок недвижимости США) – не только с точки зрения доходности до 14% годовых в валюте (порог входа всего лишь 25 000 долларов США), но и с точки зрения организации бизнес-процесса для инвестора.

Подробнее о вариантах и схемах инвестирования в зарубежную недвижимость вы можете узнать, записавшись на личную финансовую консультацию.

button




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Навигация

Предыдущая статья: ←

Следующая статья:

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика