Управление личными финансами

Собираясь купить квартиру, поинтересуйтесь ее историей

Дата: 26 июля 2016 Рубрика: Инвестиции, Семейные финансы, Статьи Комментарии: Нет комментариев

pereplanirovka-kvartiry-2Верховный суд Украины закрыл для мошенников очередную лазейку в законодательстве. Теперь реконструкция объекта, находящегося в залоге у банка, не может служить основанием для того, чтобы заемщик мог легко избавиться от кредитных обязательств.

В случае перепродажи недвижимости, ответственность перед банком переходит на новых владельцев. Чтобы не оказаться жертвой мошенничества продавца, «забывшего» предупредить о своих долгах перед кредитором, следует заранее выяснить историю приобретаемого объекта.

Лакуны украинского законодательства в области распоряжения залоговой недвижимостью создали благодатную почву для мошенничества. Наибольшее распространение получили манипуляции, позволяющие взять ипотечный или какой-либо другой кредит под залог недвижимости, а потом на законных (!) основаниях избавиться от необходимости возвращать долг.

Схема действий очень простая.

Собственник квартиры, дома, жилых или нежилых помещений, приходит в банк. Оформив свой объект в качестве залога, он берет ипотечный или какой-либо другой кредит. Затем проводит перепланировку или реконструкцию объекта, находящегося в залоге, и прекращает платить по кредиту.

Банк, естественно, обращается в суд с требованием об отчуждении залога в свою пользу. Однако, украинская Фемида оказывается вынужденной отказать кредитору в удовлетворении его, казалось бы, законных требований. Почему?

Да потому, что реконструированный объект отличается от того, который был описан в кредитном договоре в качестве залога! То есть с точки зрения законодательства, это уже новый объект, на который залоговые обременения не распространяются.

Казалось бы, вся правда на стороне кредитора. Но, придерживаясь буквы закона, суд обычно поддерживал ответчика – недобросовестного заемщика (которого, зачастую, можно было бы прямо назвать мошенником!). Даже договоры купли-продажи, заключавшиеся после публичных торгов (кредитор ведь вправе пустить залоговое имущество неплатежеспособного заемщика с молотка), в судах нередко признавались недействительными.

Да, но как же тот самый объект, находившийся в залоге? А никак! Для закона он просто-напросто исчезал! Достаточно незначительной перепланировки (перенести межкомнатные стены и дверные проемы), чтобы БТИ изменил инвентаризационные данные об объекте.

Как показывает практика, встречаются еще более радикальные случаи, когда объект выводится из-под действия ипотечного или другого кредитного договора по причине… его сноса! В этом случае суд обычно выносит вердикт, что поскольку предмет залога или ипотеки прекратил существование, то и обратить взыскание уже не на что. При этом владелец объекта может преспокойно строить на месте снесенного новое здание или дом.

Для того, чтобы обезопасить себя от подобного развития событий, кредиторам приходилось стараться включить в договоры запрет на любые изменения, связанные с перепланировкой предмета залога или ипотеки, без предварительного письменного согласования. Или прописывать, что перепланировка и любые другие строительные работы не меняют статус объекта, как предмета залога или ипотеки. В свою очередь мошенники изобретали новые схемы, позволяющие и кредит получить, и собственность из-под залога вывести. В том числе, при поддержке (понятное дело, не бескорыстной!) местных властей.

Финальную точку в этом споре поставил Верховный суд Украины. В июле текущего года он вынес вердикт: перепланировка и реконструкция находящейся в залоге недвижимости не снимает с нее обременения.

Поводом для рассмотрения проблемы в высших судебных инстанциях послужила следующая ситуация. В 2007 году один из украинских банков предоставил заемщику кредит в размере 100 тысяч USD сроком на 15 лет. Кредит был выдан под залог нежилых помещений, общей площадью более 280 кв.м.

Получив кредит, заемщик незамедлительно реконструировал залоговый объект и перестроил нежилые помещения в 4 жилых квартиры. Одна из этих квартир была продана еще в конце 2007 года. Разумеется, с кредитором заемщик свои действия не согласовывал. Фактически, банк узнал обо всех этих манипуляциях только в 2012 году – добиваясь взыскания залога через суд.

Отстаивая свои права, банк-кредитор прошел три инстанции: сначала городской суд, затем апелляционный, затем кассационный. Фемида была непреклонна, упорно отказываясь считать проданную квартиру объектом залога. Тем не менее, руководство банка решило идти до конца и обратилось в Верховный суд Украины, который неожиданно поддержал кредитора в споре с недобросовестным заемщиком.

Вердикт высшей судебной инстанции был следующим: квартира была создана с использованием находящейся в залоге недвижимости и по этой причине не может считаться вновь созданным объектом. Сочтя выводы коллег-судей преждевременными, Верховный суд отменил принятые ими решения и вернул дело в суд первой инстанции для повторного рассмотрения.

Прецеденты, создаваемые решениями Верховного суда, обычно служат для судов других инстанций руководством к действию. Полагаю, что и в данном случае они не пойдут против «старших» коллег и займут сторону банка-кредитора. Соответственно, во всех аналогичных ситуациях они будут действовать по той же схеме и откажутся признавать реконструированные строения и помещения вновь созданными объектами. Таким образом, лазейка в украинском законодательстве, позволявшая недобросовестным заемщикам избегать ответственности перед кредиторами, закрыта.

Из этого следует, что приобретая недвижимость, находящуюся в залоге у банка, гражданам придется нести ответственность по связанному с ней ипотечному или кредитному договору. Причем, даже в том случае, если они не знали о залоговом обременении. Как избежать подобной ситуации?

Прежде всего, готовясь совершить сделку по покупке квартиры, дома или любого другого объекта, следует проявить разумную осторожность. Обратившись в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, гражданин может выяснить всю историю объекта недвижимости.

Нередко, прежде чем продать квартиру или дом, недобросовестному владельцу удается внести запись о проведенной реконструкции. То есть, «создать» (на бумаге) новый объект, якобы не имеющий отношения к ранее существовавшему (под залог которого и был выдан кредит). Однако, сделав запрос по адресу объекта и фамилии ее нынешнего владельца, можно отследить, что ранее здесь находился другой объект, причем находившийся в собственности у того же самого лица.

arestЗная о манипуляциях с недвижимостью, несложно сделать выводы о том, куда «исчез» ранее существовавший объект и откуда «возник» новый – тот самый, который вы собираетесь приобрести!

Но что делать, если вы уже справили новоселье и вдруг неожиданно узнали, что вместе с квартирой или домом вы «приобрели» еще и кредитные обязательства перед банком? В этом случае выход только один – предъявить кредиторские требования первичному заемщику. Но обязательства перед банком (который вправе взыскать находящуюся в залоге недвижимость и с нового владельца) отменить, увы, нельзя.

Так что, как я написала выше, лучше не торопиться с приобретением и заранее выяснить всю историю приглянувшегося объекта. Это избавит вас от возможных неприятных сюрпризов.

Если вы или ваши знакомые сталкивались с подобными ситуациями, вы можете написать об этом в комментариях к данной статье. Возможно, ваш жизненный опыт поможет другим людям избежать ошибок.




Подпишитесь на новости
и получите бесплатный подарок
- готовый файл для ведения домашней бухгалтерии

 

Навигация

Следующая статья:

Социальные комментарии Cackle
Подпишитесь на новости и получите бесплатный подарок — готовый файл для ведения домашней бухгалтерии
Наверх Яндекс.Метрика